SCI à l’IS :
Le guide qui vous permet d’avoir toutes les clés en main !

Si vous vous êtes déjà intéressé à l’immobilier, vous vous êtes forcément rendu compte d’une chose : vos impôts sont le principal frein pour que votre investissement soit rentable sur la durée ! En effet, même avec un rendement important, le cash-flow fond comme neige au soleil quand arrive le mois de septembre. Les impôts conditionnent donc votre investissement immobilier, que vous le vouliez ou non.

Pourtant vous vous dites que malgré tout, l’immobilier peut être un formidable outil d’enrichissement… et vous avez raison ! En réalité, il y a 3 grandes méthodes pour contrôler efficacement son imposition dans l’immobilier :

  • Le déficit foncier : vous achetez un immeuble à rénover, vous faites faire les travaux et vous déduisez le coût de ces travaux sur votre imposition. Solution très efficace. Mais qu’arrive-t-il si vous arrêtez d’investir ? Vous vous ferez alors rattraper par vos impôts fonciers bien avant la fin de votre crédit immobilier.
  • La location meublée est une autre possibilité. Bonne solution également, mais qui devient difficilement applicable au fur et à mesure que votre patrimoine augmente. Le risque ? C’est de vous essouffler avec le temps, car un crédit de 15 ou 20 ans, c’est long et la location meublée prend du temps, plus de temps que la location nue. Vous pouvez aussi décider d’arrêter de louer en meublé. Il vous faudra alors affronter les impôts fonciers qui deviennent de plus en plus élevés, surtout durant les dernières années de votre crédit.
  • Enfin, il vous reste une dernière solution : ne plus acheter en nom propre, mais via une société : une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Une SCI à l’IS va vous permettre de diminuer l’imposition sur votre bien tout le long de sa détention, mais aussi de donner de la lisibilité sur l’avenir de votre patrimoine par la régularité fiscale qu’offre une SCI à l’IS.

Cependant, l’option à l’IS vous fait peut-être peur, et à juste titre. Cette option fiscale est irrévocable. Elle peut donc avoir des conséquences dramatiques sur la valeur de votre bien locatif. Surtout si celle-ci est utilisée sans que vous ne connaissiez tous les tenants et aboutissants.

Ce guide va vous permettre d’éviter ces erreurs.

Il va vous faire bénéficier du principal avantage qu’offre une SCI à l’IS : la régularité de votre résultat annuel par la maîtrise quasiment totale de votre imposition.

Dans ce guide, je suis allé chercher les informations dans le moindre détail :

  • J’ai fait une demande de rescrit fiscal au centre des impôts pour avoir toutes les réponses à mes questions concernant l’impôt sur les sociétés et plus précisément sur la SCI à l’IS (un rescrit est une demande faite auprès de l’administration fiscale sur un point précis, qui engage l’administration elle-même en cas de contrôle fiscal).
  • J’ai travaillé plus de 300 heures sur ce guide afin de pouvoir vous présenter un travail sérieux et précis.
  • N’étant ni fiscaliste ni comptable, j’ai demandé que mon expert comptable relise le guide afin que celui-ci soit validé par un professionnel.

Lorsque j’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier, j’ai compris que les choix fiscaux conditionnaient d’autant la réussite de mon investissement que les autres critères plus visibles (rendement, emplacement…). Comme je l’ai écrit plus haut, je me suis aussi rendu compte que les choix concernant la fiscalité n’étaient pas nombreux.

Ma priorité était de mettre à l’abri ma famille et moi-même contre toutes mauvaises surprises concernant notre investissement locatif. C’est notamment pour cela que j’ai choisi de créer une SCI à l’IS. Je peux ainsi dissocier totalement nos revenus personnels de nos revenus fonciers.

J’ai moi-même créé notre SCI (avec ma femme) et nous avons acheté un premier immeuble, via notre société. Un an plus tard, nous avons signé pour un 2 ème immeuble que nous avons intégré à notre SCI. Notre cash-flow est d’environ 1100€/mois net d’impôt. Montant qui restera constant pendant toute la durée du crédit, sans que je n’ai à me soucier de mes impôts fonciers.

Ce guide, au-delà de vous permettre de comprendre comment fonctionne une SCI à l’IS, va vous permettre d’éclaircir cette question de l’IS. En effet, on peut lire sur internet tout et son contraire, sans jamais savoir qui dit vrai. Les informations que l’on trouve sont pour le mieux succinctes, quand elles ne sont pas fausses.

L’exemple du montant de l’IS en cas de revente en est une bonne illustration : saviez-vous que la trésorerie générée par la vente permet, quasiment toujours, de s’acquitter (très largement) de l’IS ? Autre exemple, le cas de la Contribution aux Revenus Locatifs (la CRL) : cela vous surprendra sûrement d’apprendre que 99% d’entre vous n’auront jamais à la payer.

Le guide que je vous propose aujourd’hui est composé de 4 chapitres.

CONTENU DU GUIDE


Chapitre 1 : juridique et comptable (20 pages)

Je l’ai écrite pour que vous puissiez vous approprier les termes utilisés dans le jargon juridique et fiscal concernant les SCI.
Vous comprendrez enfin :

  • Pourquoi le compte de trésorerie ne correspond pas au compte annuel.
  • Comment fonctionnent réellement les dotations sur les amortissements, et surtout leurs conséquences sur votre résultat distribuable.
  • Pourquoi il faut se méfier du déficit foncier dans une SCI à l’IS
  • Ce qu’est un compte d’associé, un capital social ou encore la notion d’apport.
  • Mais aussi ce qu’implique une SCI à l’IS : comment choisir entre une assemblée générale ordinaire plutôt qu’une assemblée générale extraordinaire ?

Bref, après avoir lu ce chapitre, vous comprendrez mieux votre comptable.


Chapitre 2 : La fiscalité liée à l’ impôt sur les sociétés (12 pages)

Dans ce chapitre, je décortique tout concernant l’IS. Vous n’aurez plus à craindre de mauvaises surprises concernant la fiscalité de votre SCI à l’IS.
Je vous explique :

  • Pourquoi il faut faire son choix sur l’option à l’IS dès la création de votre SCI.
  • Comment la TVA peut être optée ou non au sein votre SCI et quelles en sont les conséquences.
  • Ce qu’il faut savoir sur la taxation de la plus-value professionnelle et pourquoi cette imposition ne doit plus vous faire peur.
  • Le fonctionnement du versement de dividendes.

Vous aurez alors toutes les clés en main pour appréhender la troisième partie du guide.


Chapitre 3 : Stratégie d’investissement et SCI à l’IS (23 pages)

J’apporte ici un peu plus de subjectivité quant aux solutions et la manière dont on peut utiliser une SCI à l’IS. On verra ensemble :

  • Les avantages liés à une SCI à l’IS (et il n’y a pas que la faible imposition durant la détention du bien).
  • Mais également les inconvénients. Par exemple, saviez-vous que votre banque est en droit de vous proposer un montant d’indemnité de remboursement anticipé du montant qu’elle souhaite? Hé oui, vous n’êtes plus sous le régime des particuliers! Cependant, maintenant que vous le savez, vous pourrez le vérifier et le faire corriger si besoin.
  • Le seuil de rentabilité pour que votre bien s’autofinance tout au long du crédit immobilier.
  • La conséquence sur l’ imposition de votre SCI d’un report de capital de votre crédit immobilier.
  • Des exemples de stratégies selon l’objectif souhaité.
  • Enfin, j’aborderai la notion de holding : ses avantages fiscaux et juridiques, mais aussi ses inconvénients.

Chapitre 4 : Deux investissements chiffrés (25 pages)

La dernière partie est là pour illustrer mes propos. Je vous détaille nos deux investissements immobiliers financés à 110%. Ils vont nous permettre:

  • De générer environ 30 000€ de trésorerie en 3 ans
  • Puis de percevoir un revenu récurrent de 1080€ net d’impôt, et ce tout le long du prêt immobilier
  • D’être propriétaire de 2 biens immobiliers d’une valeur actuelle d’environ 500 000€.

Des encadrés et des graphiques

En plus de ces 4 parties, des graphiques permettront d’illustrer ce guide. Vous pourrez ainsi mieux visualiser les conséquences de certains choix d’investissements.

Vous trouverez également de nombreux exemples. Ils vous permettront de mieux comprendre certaines notions qui peuvent sembler compliquées. Les exemples valent souvent mieux qu’un grand discours.

Enfin, des encadrés tout au long du livre permettront de préciser brièvement différentes questions autour de la SCI à l’IS.

En voici quelques exemples :
  • l’incompatibilité entre le statut de fonctionnaire et celui de gérant de SCI
  • la notion de loyers échus/perçus
  • la SCI à l’IS et marchand de bien
  • la CRL
  • ou encore pourquoi vous n’aurez probablement pas à payer la CFE (la cotisation foncière des entreprises).

Mais ce n’est pas tout !

1er BONUS

Un simulateur conçu spécialement pour les investisseurs ayant une SCI à l’IS. Ce simulateur va vous permettre :

  • de faire des projections de vos investissements jusqu’à 40 ans
  • de connaître le montant de l’IS si la vente se faisait en courant d’année: vous pourrez alors optimiser au mieux votre imposition
  • d’intégrer jusqu’à 4 biens au sein de votre SCI à l’IS
  • de connaître le montant annuel de l’IS de votre SCI
  • d’intégrer un report de capital afin de connaître l’impact sur votre trésorerie, tant au moment du report qu’au moment de la revente d’un de vos biens
  • de prévoir une date de revente précise afin d’optimiser votre fiscalité
  • de connaître le montant de vos amortissements pour chacun de vos biens, et par conséquent la valeur nette comptable de chaque investissement (notion primordiale dans une SCI à l’IS).

Bref, ce simulateur est une véritable machine à prévoir l’avenir fiscal de votre SCI !

2ème BONUS

Je vous offre des statuts rédigés par un site spécialisé, et je vous explique toute la procédure pour créer vous même votre SCI à l’IS depuis chez vous. Cela ne prend que quelques heures. Je vous explique pas à pas la procédure afin que vous puissiez créer votre SCI en ligne. Pour information, un guide vous indiquant la procédure à suivre se vend minimum 50€ sur internet.

Comme vous l’aurez compris, ce guide est plus qu‘un simple livre juridique comme on en voit beaucoup. C’est un véritable pack pour investisseur, conçu par un investisseur ! Et cela pour un prix tout à fait accessible au vu des économies et de la tranquillité qu’il vous fera gagner !

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de la SCI à l’IS au prix de 39€


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Garantie satisfait ou remboursé.

J’ai écrit ce guide dans l’intention de vous apporter des réponses à vos questions autour de la SCI à l’IS. Cependant, si vous n’etes pas satisfait par celui-ci, je m’engage à vous rembourser totalement. Il vous suffira alors d’envoyer un mail dans les 30 jours suivant votre achat.